ضرورت حضور تیم حقوقی در مراکز خرید
ضرورت حضور تیم حقوقی از مرحله طراحی تا خرید در مراکز تجاری
ساخت‌و‌ساز و بهره‌برداری از مراکز خرید و مجتمع‌های تجاری چندسالی است که رونق خوبی داشته است. اما از آنجا که تصویب قانون یا اساسنامه مشترک نیاز و ملزوم مراکز خرید و مجتمع‌های تجاری کشور است، نداشن اطلاعات کافی در زمینه حقوقی، مالکان و سازندگان را با چالش‌های گوناگونی روبه‌رو کرده است.
حال در راستای آشنایی بیشتر با این قبیل مسائل با اسحاق اصغری، وکیل پایه یک دادگستری و رئیس کمیته حقوقی انجمن مجتمع‌های تجاری به گفت‌و‌گو نشستیم که در ادامه می‌خوانید.
1. از نظر شما تفاوت بازارهای سنتی و مراکز خرید در زمینه مسائل حقوقی چیست؟
بازارهای سنتی عمدتا یا قدیمی هستند یا در مقیاس کوچک‌تر همچنان ساخته می‌شوند یا به سبب عدم آگاهی و بینش ناکافی مالکان مخصوصا دست‌اندرکاران سازنده آن و عدم استفاده از مشورت‌های تخصصی ساخت مراکز تجاری به شکل به‌اصطلاح سنتی و غیراصولی ساخته و مدیریت می‌شوند.
در مقابل، مراکز خرید مدرن عمدتا چند‌منظوره هستند که اغلب با مقیاس‌هاس علمی در متراژهای مختلف و با تامین و تعبیه کاربری‌های مختلف ساخته می‌شوند. بدیهی است در این نوع مراکز از بدو امر یعنی پیش از ساخت تا زمان حیات مجتمع و دوره حیات و بلوغ و تکامل آن مالک و سازنده با هدف مشخصی سرمایه خود را به کار گرفته و هدایت می‌کند.
در بازارهای سنتی امر مشورت و حضور افراد متخصص بنا به طبیعت مالکان و سازندگان آنها کمتر به چشم می‌خورد، اما در مراکز تجاری مدرن حضور افراد متخصص از جمله حقوقدان‌ها پررنگ‌تر و فعالیت اینگونه افراد بیشتر است، بنا به تعبیری بخش مغزافزاری مرکزخرید مدرن، پویا و دائما در حال تولید فکر و برنامه از بدو تا ختم پروژه و در طول دوره بهره‌برداری و مدیریت است.
2. چه قوانینی برای ایجاد فودکورت در مجتمع‌های تجاری وجود دارد؟
بدیهی و مسلم است که ایجاد هر واحد صنفی تابعی از مقررات و ضوابط مختلف است که بدوا باید مجوزهای لازم را از مراجع ذی‌صلاح اخذ کنند. درخصوص فودکورت‌ها نیز باید به 2 امر مهم اشاره کرد. در ابتدا مالک و مدیر واحد صنفی فودکورت به سبب ارتباط با سلامت و بهداشت و تغذیه افراد جامعه، امکانات و سازوکارها و تجهیزات لازم را تهیه کرده و به دنبال آن باید مجوزهای بهداشتی و سلامت و مجوز صنف مربوطه را اخذ کند، واضح است که قوانین و الزاماتی در هر یک از موارد مذکور وجود دارد. نکته دوم موضوع ساختمان و محل استقرار فودکورت در یک مرکزخرید مدرن است که با سایر بخش‌های ساختمانی از حیث مقررات و ضوابط مهندسی و سازه متفاوت است؛ به عبارت دیگر محل دپوی مواد اولیه و سردخانه‌ها، محل تخلیه دود و هوای آلوده و شوت زباله، محل‌های عمومی و مشترک استقرار مشتریان برآورد می‌شود و نحوه تعیین شارژ، نظافت محل‌های اختصاصی و عمومی و حفاظت و مراقبت اموال و اشیا و حفظ امنیت مشتریان جملگی تابعی از قوانین و دستورالعمل‌های جاری است.
پیوستگی موارد ذکرشده و ایجاد اتصال حلقه‌های متعدد با تهیه و اجرای آیین‌نامه مطلوب مدیریت مرکز تجاری ایجاد می‌شود.
3. با توجه به اینکه شهرداری‌ها به‌عنوان سرمایه‌گذار در ساخت و ساز مراکز تجاری مشارکت می‌کنند، راه‌حل شما برای رفع مشکلات ایجادشده با کارفرمایان در زمان بهره‌برداری چیست؟
شهرداری یا هر نهاد مالک زمین برای ایجاد ارزش افزوده و بهره‌وری لازم زمین، برخی مجوزها و پروانه‌های ساختمانی را با اعمال برخی امتیازات به عنوان آورده و سرمایه خود با اشخاص صاحب سرمایه (که می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد) مشارکت و نهایتا پس از اتمام پروسه ساخت مرحله راه‌اندازی و بهره‌برداری مطرح می‌شود، لذا همانگونه که در وجه تمایز مراکز تجاری سنتی و مدرن عنوان شد، شهرداری یا نهادهای دیگر از حیث اساسنامه و قوانین تاسیسی عمدتا وظایفی غیر از راه‌اندازی و اداره مراکز تجاری به عهده دارند لذا مسلم است که مخصوصا در این 2 بخش اخیر از تخصص و تجربه لازم بهره‌مند نیستند، بنابراین عمدتا این سرآغاز اختلاف سلیقه‌ها و نظرات است، لذا از حیث حقوقی لازم و بلکه بسیار ضروری است تا در تنظیم قراردادهای مشارکت نحوه مدیریت و نظارت طرفین تعیین و به تفکیک معین شود، هرچند شهرداری و اینگونه نهادها بنگاه خدماتی هستند و نه بنگاه اقتصادی و توجیه مدیریتی و اقتصادی برای ایجاد ساختار اداری اداره مراکز تجاری مغایر اهداف و وظایف ذاتی آنهاست، اما در مواردی که چنین اموری تفکیک نشده است مخصوصا با توجه به ارزش ملک پس از ساختمان اسباب اختلافات حقوقی زیادی را فراهم می‌آورد.
بهترین گزینه خرید سهم و آورده شهرداری و نهادهای مشابه از سوی سرمایه‌گذار و سازنده است. لیکن ممکن است این امر تنها راه‌حل پیش رو نباشد و نباید نفی کرد که مدیریت مشترک و ساعی نمی‌تواند کارایی لازم را داشته باشد چرا که در قالب مشارکت اشخاص متعدد نیز پروژه‌هایی راه‌اندازی و مدیریت می‌شوند، بر این اساس در صورت تفکیک وظایف و عدم دخالت در حوزه‌های غیرتخصصی و تعیین ناظرانی با صلاحیت در مراحل مختلف و همچنین ایجاد سیستمی دقیق که قابلیت شفاف‌سازی عملکرد مدیریت ساخت، راه‌اندازی، نظام مالی و درآمد پروژه و مدیریت و بهره‌برداری مطلوب را تعریف و توصیف کند، به عنوان راه‌حل ثانوی ولی حائز اهمیت، می‌تواند مطلوب و مثمرثمر باشد. اما با توجه به آثار هریک از متون و تصمیمات لازم است با استخدام مشاوران و وکلای مجرب در خصوص موضوعات و بهره‌گیری از کلمات و ظرفیت‌های قانونی راه‌های مشارکت مطلوب را هموار کنند.
4. پیرامون کم‌کاری و عدم پیروی واحدهای صنفی از آیین‌نامه مجتمع‌های تجاری چه قوانینی وجود دارد؟ و نحوه برخورد قانونی با آنها چگونه خواهد بود؟
آیین‌نامه مجتمع‌های تجاری، راهکار و راه و روش اداره مراکز تجاری است. به عبارت روشن‌تر تعهد و تکلیف متقابل کاربران (اعم از مالکان و مستاجران و منتفعان) و مدیریت مرکزخرید به عنوان نماینده مالک یا مالکان را تعیین می‌سازد اما همانگونه که از نامش پیداست آیین‌نامه است نه سند الزام‌آور، راهکار حقوقی که اغلب همکاران نیز موافق این نظر گام برداشته‌اند؛ اولا به ضمیمه آیین‌نامه، قرارداد الزام‌آور به‌عنوان اجرای تعهدات آیین‌نامه را تنظیم کرده و ضمانت عدم اجرای هریک از تعهدات را با وجه التزام یا وجه تخلف تعیین و هر سند مذکور را به امضای کاربری برسانند، ثانیا با ذکر این امر در قرارداد اصل اجاره یا فروش ضمانت عدم اجرای آیین‌نامه و قرارداد را در قالب حق فسخ یکجانبه یا وجه تخلف یا ارجاع امر به مراجع حل اختلاف و مراجع قضایی یا نهادهای شبه‌قضایی مانند میانجیگری و داوری پیش‌بینی و اعمال کنند. بدیهی است که همکاران محترم وکیل و مشاوران مجرب تمامی موارد فوق را با لحاظ مقررات لازم‌الاجرای قوانین مدنی، قانون و آیین‌نامه تملک مراکز تجاری و آپارتمان‌ها یا ضوابط صنفی و مقررات و دستورالعمل‌های انتظامی تهیه و به مراکز تجاری ارائه کنند. ملاحظه می‌شود تهیه آیین‌نامه و قرارداد معتبر امکان مدیریت صحیح و قاطع را برای مرکز تجاری هموار می‌سازد.
5. در حال حاضر پرداخت حق بیمه واحدهای صنفی در مراکز خرید بر عهده چه کسی است؟
حق بیمه واحدهای صنفی یک سوال کلی است بنابراین در 3 بخش قابل تفکیک است. اول، بیمه جواز ساختمان و ساختمان در مرحله ساخت و کارگران آن که مشمول ضوابط نظام مهندسی است که اخیرا هم هیأت دولت وارد این مقوله شده و به نظر می‌آید حل اختلاف به‌عمل آمده است.
بخش دوم، بیمه ساختمان در مقابل زلزله است که مطابق تعاریف جاری بیمه‌ای همان بیمه آتش‌سوزی است که در این نوع بیمه‌نامه‌ها ملاک نوع سازه، نوع کاربری، قدمت بنا و سایر آیتم‌های فیزیکی ساختمان است که عمدتا و مطابق اصل متوجه مالک بناست. اما بخش سوم تجهیزات و کالاهای مورد استفاده کاربر (مستاجر یا مالک و منتفع) است که در محل واحد صنفی تهیه و تامین و نگهداری و آن را در معرض فروش قرار می‌دهد که در این خصوص نیز با توجه به ارزش و نوع کالاها (مثلا در اینجا بین پوشاک و طلا و جواهر و ساعت قائل به تفکیک باشیم) ارزش کاری و حق بیمه‌ای برای آنها در نظر گرفته و پرداخت می‌شود، اما در خصوص مقررات ناظر بر بیمه پرسنل و اشخاص شاغل در واحد صنفی اعم از پست‌های مدیریتی و مالکیتی تا سایر پرسنل که زحمت اداره واحد به دوش آنهاست، مقررات و ضوابط شفاف تامین اجتماعی مشمول فعالیت ایشان است که به طور متداول در قراردادهای کار پیش‌بینی و توسط کارفرما پرداخت می‌شود و در صورت تخلف و عدم پرداخت مشمول جزای سخت و سنگینی می‌شود.
6. چه پیش‌بینی‌های قانونی برای جلوگیری از خروج برندها از چارچوب قوانین حاکم بر مجتمع‌های تجاری انجام شده است؟
اساسا برندسازی تابع ضوابط و استانداردهای بسیار پیچیده و تخصصی است که یک‌شبه پدید نمی‌آید، بنابراین صاحبان صنایع و سرمایه برای برندسازی محصولات خود راه‌های طولانی و پرهزینه را طی می‌کنند، پس بدیهی است که برای تداوم اعتبار برند ساخته شده ضوابطی نیز تبیین و هنگام بهره‌برداری در زمان‌ها و مکان‌های مختلف به مورد اجرا می‌گذارند. بدیهی است که ثبات و رونق مراکز تجاری مدرن و موفق نیز در گرو جذب برندهای موفق به عنوان و یا جلب نظر مشتریان و ایجاد هویت برای مراکز تجاری است. بنابراین در اینگونه موارد مدیری موفق و کارآمد محسوب می‌شود که در امر مدیریت مخلوط و ملغمه‌ای از استانداردهای برندها و خرده‌فروشی‌ها را یکی و به عنوان مکمل همدیگر مدیریت می‌کند و درنهایت احترام به حقوق یکدیگر، فضا و حس و حال مرکز تجاری را آماده پذیرایی از مشتریان با سلیقه گوناگون می‌سازد.
لذا در پاسخ به این سوال باید عنوان کرد که اولا مجتمع تجاری ضوابط خاص خود را دارد و با استانداردهای روز دنیا می‌خواهد خود را اداره کند، ثانیا برندها نیز برنامه‌های خود را در بدو امر یا در اثنای فعالیت به مدیریت مجتمع داده تا نسبت به نحوه فعالیت ایشان تصمیمات صحیح و نافعی اتخاذ شود. بدیهی است که در زمان آفرها و حراجی‌های یک برند معتبر، جهت میزان ورودی مشتریان، مدیریت پارکینگ، کنترل تردد یا حفظ امنیت مشتریان بار مضاعفی بر دوش مدیریت سنگینی می‌کند و باید به‌دنبال راه‌حل‌های اصولی و هماهنگی با نهادهای ذی‌ربط باشد، لذا نادیده گرفتن این امور امکان فعالیت مطلوب را از برند یا سایر خرده‌فروشان سلب می‌کند.
7. حضور یک تیم حقوقی از ابتدای یک پروژه تجاری را چقدر ضروری می‌دانید؟
مثال معروفی هست که می‌گوید هر مدیر موفق در کنار خود مشاور حقوقی و مشاور مالی موفقی دارد. لذا پیش از سرمایه‌گذاری و مرحله طراحی اقتصادی تا خرید، حضور تیم حقوقی موفق ضروری است. متعاقبا نیز قراردادهای متعدد پیمانکاری و خرید کالا جملگی آثار و تبعات حقوقی برای طرفین دارد که بدون دخالت تیم حقوقی عوارض ناگواری گریبانگیر اشخاص می‌شود. در مراحل راه‌اندازی نیز تیم حقوقی در کنار تیم واگذاری و راه‌اندازی مقدمات و قراردادها، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها را که بخش بسیار مهمی است و با هماهنگی مشاوران مجرب راه‌اندازی و تهیه می‌شود، به انجام می‌رساند. بدیهی است در مرحله بهره‌برداری نیز نظارت بر حسن اجرای آیین‌نامه‌ها، قراردادها و دستورالعمل‌ها و نحوه برخورد و تعامل با دستگاه‌های ذی‌ربط مذاکره و حل اختلاف‌ها، میانجیگری و داوری‌ها یا مواجهه با دعاوی مختلف احتمالی اعم از دفاع یا حمله و احقاق حق از جملع مواردی است که ضرورت و استقرار یک تیم منسجم حقوقی با ساختار و اختیارات و امکانات مناسب را تبیین می‌کند. همانگونه که عنوان شد این بخش به عنوان مغز‌افزار مرکزخرید در کنار سایر بخش‌های مشاوره و نرم‌افزاری با هزینه اندک، آورده و سود چندبرابری برای مالکانی ایجاد می‌کنند که البته همه این موارد استخراج شده و به طور علمی به اثبات رسیده است و من بیان موارد را در این مقال مناسب نمی‌دانم.
8. از نظر شما تهاتر در یک مجموعه تجاری ضعف است یا فرصت؟ چطور می‌توان بهترین بهره را از آن برد؟
تهاتر در موارد و مراحل مختلفی از ساخت و راه‌اندازی و بهره‌برداری بنا به توان اقتصادی و سرمایه پروژه مطرح می‌شود لذا اگر جزو مواردی باشد که اجتناب‌ناپذیر است باید از آن با راهکارهای حقوقی استقبال کرد نه آنکه خشک و بلاسبب با آن مقابله کرد. بدیهی است کسی که کالایی را به پروژه می‌فروشد یا خدماتی ارائه می‌دهد ما‌به‌ازای آن پول یا تهاتر با ملک است، اما امر فروش و ارائه خدمات یک امر مستقل حقوقی و روابط فنی یا صنفی است و در ازای آن چنانچه ملک تهاتر شود یک واقعه جدید حقوقی به عنوان واگذاری مالکیت پیش می‌آید؛ این امر یعنی بیع یا اجاره مدت‌دار چندساله و بهره‌برداری، پس در چنین مواردی با توجه به مکانیسم آیین‌نامه و ضوابط مدیریت و آثار و الزامات قراردادهای فروش یا اجاره در باب امر تهاتر، اما با شکل جدید باید مواجه شد که صدمه‌ای به یکپارچگی مدیریت در مرکزخرید وارد نشود. بنابراین چنین نیست که فردی با خرید ملک یا تهاتر در خرید ملک در یک مرکز تجاری مدرن می‌تواند حقوق مالکانه که با تصورات ابتدایی و اغلب ساده‌انگارانه تلقی می‌شود با سرنوشت یک مرکز تجاری مدرن و اختیارات مدیریت مواجهه یا برخورد کرد، لذا در انعقاد قراردادهای تهاتر کلیه موارد مذکور لحاظ می‌شود تا مدیریت با اختیار و آرامش لازم شاهد رشد مجتمع و تداوم و تمایز آن باشد.
