طرح‌های توجیهی بین‌المللی، کلید خروج مراکز خرید ایران از بحران
دکتر پیمان مولوی
بنیانگذار دفتر سرمایه‌گذاری و تامین مالی بین‌المللی مولوی
در طول سال‌ها فعالیت در عرصه تامین مالی و سرمایه‌گذاری در حوزه‌هایی همانند نفت، گاز و پتروشیمی، دارویی، معدن و صنایع معدنی یک نکته همواره برایم سوال‌بر‌انگیز بوده است و آن این است که چرا شرکت‌های ایرانی اینقدر نسبت به طرح‌های توجیهی برای سرمایه‌گذاری خود بی‌توجه هستند. متاسفانه این امر در ایجاد مراکز خرید در ایران نیز به چشم می‌خورد و کمتر پروژه‌ای است که با یک طرح توجیهی استاندارد بین‌المللی کارش را آغاز کرده باشد. در این مجال درخصوص اهمیت طرح‌های توجیهی قابل قبول بین‌المللی در تامین مالی و جذب سرمایه‌گذار اشاراتی خواهم داشت.
اقتصاد ایران این روزها با معضلات بسیاری دست به گریبان است که یکی از مهم‌ترین آنها تامین نقدینگی لازم برای طرح‌ها و پروژه‌های معطل‌مانده کشور است. مراکز خرید نیز در چند سال گذشته با ورود سازندگان بزرگ کشور به آن رشد و توسعه بسیاری را شاهد بوده‌اند و بیش از پیش نیازمند منابع برای به بهره‌برداری‌شان هستند.
اما آیا در شرایطی که ریسک‌های کلان اقتصاد ایران بسیار است، طرح‌های بزرگ و متوسط توانایی جذب منابع داخلی و خارجی را دارند؟
یکی از اولین پایه‌های موفقیت پروژه‌ها در جهان داشتن یک طرح توجیهی قابل قبول بانکی (Bankable Feasibility Study) است، این طرح باید توسط یک موسسه سوم مستقل و مورد وثوق سازندگان، کارفرمایان و سرمایه‌گذاران تهیه شده باشد. البته با توجه به رویه بسیار ضعیف سیستم بانکی ایران در ارائه تسهیلات، نمی‌توان انتظار زیادی برای تهیه چنین طرح‌هایی را از سازندگان و کارفرمایان داشت، اما با کمبود منابع و جنگ بر سر منابع باقیمانده در ماه‌ها و سال‌های پیش رو، اهمیت این طرح‌های توجیهی بیشتر نمود پیدا خواهد کرد.
چرخه شروع به کار یک پروژه از کجا آغاز می‌شود؟
در مدل‌های موفق سرمایه‌گذاری اولین مرحله از چرخه پروژه پیش‌سرمایه‌گذاری یا Pre Investment است. در این مرحله طرح اولیه پروژه شامل فرصت‌سنجی (Opportunity Studies)، پیش‌طرح توجیهی (Pre Feasibility Studies) و طرح توجیهی قابل قبول بانکی (Bankable FS) است.
شرکت‌های ایرانی در اولین چرخه و اولین گام دچار مشکل بسیار زیادی هستند. در مرحله فرصت‌سنجی باید به صورت دقیق اقدام به جمع‌آوری داده شود که به سبب هزینه پنداشتن آن، شرکت‌های ایرانی از آن طفره می‌روند.
در این مرحله باید دید که طرح ساخت مرکزخرید در منطقه‌ای خاص در حال جواب دادن به کدام نیاز یا نیازهای منطقه و بافت شهری است. سوال‌های این مرحله عبارتند از:
آیا یک تقاضا و نیاز را برآورده می‌کند؟
آیا در حال تسهیل ارتباط است؟
آیا مشکلی را حل می‌کند؟
آیا در حال ایجاد منابعی است؟
آیا طرحی توسعه‌ای برای بافت شهری است؟
آیا در حال تسهیل تجارت است؟
آیا نیاز تکنولوژیکی را برطرف می‌کند؟
آیا محدودیت‌هایی را برطرف می‌کند؟
در ساخت مراکز خرید در تهران و سایر شهر‌های بزرگ می‌توان به سادگی دریافت که به سبب کپی‌برداری ناشیانه از سایر مراکز خرید موفق، ما در حال بازتولید یک نوع مرکز خرید با کاربری‌های یکسان در تمام نقاط کشور هستیم و نیازهای واقعی شهروندان تقریبا برآورده نمی‌شود!
آیا در شرایط ریسکی حاکم بر بازارها می‌توان به سرمایه‌گذاری امیدوار بود؟
یک طرح توجیهی قابل قبول بانکی به روشنی جوابی بسیار حرفه‌ای در این خصوص دارد. به عنوان نمونه آیا در طرح‌های توجیهی که در کشور منجر به ایجاد مراکز خرید بزرگ شده‌اند، تحلیل‌های سیاسی، اجتماعی و فرهنگی مدیریت ریسک مشاهده می‌شود؟
کدام طرح توجیهی مراکز خرید اقدام به ارائه مدل‌هایی برای ریسک‌های اقتصادی متصور برای سال ۹۷ یا ۹۸ کرده است؟
کدام پروژه مرکزخرید در ایران اقدام به استخدام متخصصان اقتصاد اجتماعی، اقتصاد فرهنگی و اقتصاد سیاسی برای پیش‌بینی موقعیت‌های مختلف کرده است؟
تفاوت در طرح‌های توجیهی ما در ایران و طرح‌های توجیهی قابل قبول بانکی در همین نکات بسیار ریز و حرفه‌ای است که متاسفانه با کپی کردن طرح‌ها راه به جایی نخواهد برد.
بدون یک طرح توجیهی قابل قبول با شرایطی که ارائه شد امکان جذب منابع و نقدینگی از بازار برای پروژه‌ها در آینده بسیار کم خواهد بود.
هزینه طرح‌های توجیهی بین‌المللی
بسیاری در ایران با هزینه ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان صاحب یک طرح توجیهی می‌شوند، به همان دلایلی که عرض شد متاسفانه نبود داده دست اول و مبتنی‌بر بازار، عدم نیاز بانک‌ها برای طرح‌های توجیهی قابل قبول و استاندارد و صرفا توجیه شدن طرح‌ها، شاهد افت بسیار زیاد طرح‌های توجیهی هستیم .
به طور مثال هزینه فرصت‌سنجی یک پروژه بین ۲دهم درصد تا یک‌درصد هزینه پروژه را شامل می‌شود. همچنین این رقم برای طرح‌های توجیهی اولیه بین ۲۵صدم تا 5/1 درصد هزینه پروژه را دربرمی‌گیرد و برای پروژه‌های بزرگ هزینه طرح توجیهی نهایی چیزی تا حدود یک‌درصد رقم کل پروژه را دربرخواهد گرفت.
به عنوان مثال یک پروژه ۵۰۰ میلیاردتومانی نیازمند حداقل هزینه‌ای ۸میلیارد تومانی برای تهیه طرح توجیهی قابل قبول بین‌المللی خود است. همین فاصله خود نشان‌دهنده فاصله استاندارد‌های ما و استاندارد‌های بین‌المللی است.
آیا طرح‌های توجیهی که توسط شرکت‌های داخلی تهیه می‌شوند برای سرمایه‌گذاران خارجی قابل قبول هستند؟
متاسفانه به سبب ضعیف بودن داده‌ها و نحوه کسب اطلاعات و عدم هزینه کردن مناسب برای جمع‌آوری داده و روش شناخته‌شده توجیه کردن طرح‌ها، سرمایه‌گذاران بین‌المللی نسبت به طرح‌های توجیهی تهیه‌شده در ایران خوشبین نیستند، البته به سبب شرایط حاکم تا ۶ ماه آینده سرمایه‌گذار خارجی علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در ایران به سبب ریسک‌های بین‌المللی کاهش شدیدی را تجربه خواهد کرد، اما پس از بهبود فضا مطمئن باشید که شما به عنوان دارنده یک طرح مرکز تجاری، نیازمند یک موسسه مشاور تراز اول بین‌المللی برای تهیه طرح توجیهی خود خواهید بود.
